标杆研究·核心经验·借鉴方案
【一页速览】
项目核心数据
| 指标 | 改造前 | 改造后（预计） | 提升幅度 |
|---|---|---|---|
| 容积率 | 0.63 | 3.0—5.0 | 5—8倍 |
| 年产值 | 不足1亿元 | 突破7.5亿元 | 7倍以上 |
| 年税收 | 不足500万元 | 超5000万元 | 10倍以上 |
| 就业岗位 | 不足500个 | 3000个 | 6倍以上 |
| 村集体收入 | 低水平 | 十倍级增长 | 10倍以上 |
一句话总结：从容积率0.63的低效用地到容积率3.0—5.0的现代化产业园区，耀晖·科技产业园用180天完成了一场空间重塑与产业跃迁。
四个关键里程碑
| 时间 | 里程碑 | 意义 |
|---|---|---|
| 2023年10月 | 成功签订改造项目合同 | 正式启动村园改造进程 |
| 2024年12月 | 拿下全省首宗低效用地再开发项目用地批复 | 政策突破，为全省探路 |
| 2025年2月 | 地块出让给耀晖控股，项目启动 | 民企主导、村企共赢模式落地 |
| 2025年9月30日 | 一期主体封顶，从拿地到封顶仅180天 | 创下广东省最快“拿地即开工”纪录 |
三条可直接借鉴的核心经验
| 序号 | 经验 | 核心做法 | 对治创效维度 |
|---|---|---|---|
| ① | 政企协同，政策创新破局 | 全省首宗低效用地再开发批复+“1+N”政策体系 | 本源创新（制度创新） |
| ② | “预招商”模式破解空置难题 | 工程动工前完成招商，制造业更懂制造业 | 硬核创效（产业规模创效） |
| ③ | 民企主导、村企共赢的改造模式 | “土地征收+统筹留用地开发”混合模式 | 统筹创效 |
一、历史困局：从“三来一补”到“低效用地”
1.1 时代的产物，时代的掣肘
上世纪八九十年代，大量“三来一补”产业在农村集体建设用地上大量增长，形成数量众多、大小不一的村镇工业集聚区，有效拉动了花都地方经济的快速提升。广州市花都区狮岭镇新庄村工业集聚区便是其中之一。
然而，数十年过去，这片土地上的产业形态却逐渐固化于低端——能级不高、用地粗放、配套缺失，逐渐成为制造业高质量发展的掣肘。
1.2 低效用地的真实写照
改造前，该园区容积率仅0.63，产业形态传统，土地沉睡多年。15家低效企业占据了5万平方米建筑面积，年产值仅1亿元。花都区521个村镇工业集聚区图斑中，具备合法用地手续的仅占15%，42%的物业存在“多手房东”问题，平均每个项目涉及28个权属主体——村镇工业集聚区“多、散、乱、差”的局面可见一斑。
新庄村工业集聚区虽地处优越区位，却因低效粗放的发展模式而长期面临发展困境。
阶段遗留短板：用地低效、产业低端、配套缺失、权属分散——本源创新（空间利用与制度创新）能力严重不足。
二、破局之道：政企协同下的“腾笼换鸟”
2.1 政策破题：全省首宗低效用地再开发批复
为破解困局，向存量要增量，广州市规划和自然资源局花都区分局以村镇工业集聚区升级改造为抓手，分类施策、政企协同。花都区分局主动破题，将新庄村工业集聚区申报纳入广州市村镇工业集聚区更新改造试点。
2024年，花都区作为自然资源部试点区域，正全力推进村镇工业集聚区改造，叠加该区的“智造立区”战略，要求盘活存量用地为时尚智造等新兴产业腾挪空间。当年9月，项目成功纳入广州市村镇工业集聚区更新改造试点，并完成清租清拆等工作。2024年12月，项目拿下全省首宗低效用地再开发项目用地批复。
同年10月，市规划和自然资源局与花都区协同探索“一区一策略”，出台《支持花都区以村镇工业集聚区改造为抓手推进低效用地再开发的实施意见（试行）》，构建起首个区级村镇工业集聚区更新改造 “1+N”政策体系，从空间规划、土地整备、财税金融等五大方面提供全方位支持。
本源创新（制度创新） ：从低效用地的本质问题出发，通过政策体系创新，为全省低效用地再开发探索出一条可复制的制度路径。
2.2 模式创新：“土地征收+统筹留用地开发”混合模式
项目创新采用混合改造模式，分两期推进。其中一期实施范围3.89公顷，采用 “土地征收+统筹留用地开发”组合模式。
花都区分局积极引导耀晖控股有限公司作为实施主体，参与打造狮岭镇乃至花都区的标杆产业园区，探索出一条政府引导、市场运作、村企共赢的改造新路径。
在改造思路上，项目采用企业自用加上下游产业链协同入驻的方式，取得了显著成效。
统筹创效：通过“政府引导+民企主导+村企共赢”的三方协同机制，系统推进空间重构与利益共享。
2.3 速度奇迹：180天从拿地到封顶
2025年2月，地块出让给本土民企耀晖控股。作为花都区首个成功引入本区规上民营企业、实现村企合作改造的村园项目，花都区分局组建村园专班，前置介入、跨部门联动，覆盖土地整备、规划报建、施工许可全链条。
从取得土地使用权证到主体封顶仅180天，为花都村镇工业集聚区改造按下了“加速键”。该项目创下村镇工业集聚区改造的多项“第一”：全省首个纳入低效用地再开发并获政策支持的地块、花都首个由本土制造企业参与主导的村镇工业集聚区改造项目、广东省最快“拿地即开工”的村园项目。
三、创效路径：四大核心经验
3.1 本源创新——“预招商”模式破解产业与空间脱节
经验：传统产业园多采用“先建后招”模式，按统一标准建成厂房后再招商，暴露出空间与产业脱节、空置率高、补贴依赖等弊端。耀晖控股则反其道而行之——工程动工前即完成招商。
具体做法：
耀晖控股董事长蒋兴德坦言：“我们的逻辑与传统房地产开发模式不同，核心是制造业更懂制造业。”作为在花都发展了20多年的本土制造企业，耀晖控股深谙制造业企业对空间的实际需求。
- 一期建设前，入驻企业全部提前谈妥
- 二期预计10月动工，已锁定10万平方米签约面积
- 2024年三季度广州工业厂房空置率攀升至28.6%（仲量联行数据），而耀晖·科技产业园一期招商率已达95%
可复制经验：以“制造业思维”替代“房地产思维”运营产业园——先找客户、再建厂房，让产业需求驱动空间设计，而非让空间空转等客上门。
3.2 硬核创效——“1+3+4”产业体系与全流程服务
经验：园区聚焦智能制造与都市时尚产业，联动狮岭 “皮具之都” 产业基底，构建 “1+3+4”现代化产业体系。
具体做法：
| 产业层级 | 内容 |
|---|---|
| 1个核心 | 智能制造与都市时尚产业 |
| 3大板块 | 智能防护装备、户外运动服饰、产业数字化协同 |
| 4大功能 | 总部、研发、智慧工厂、品牌发布 |
面向头部企业，创新 “空间设计—环评审批—政策申报”全流程服务，厂房量身定制，企业从签约到投产仅需6个月。
已入驻企业：广东德鑫体育产业有限公司、广州市博泰光学科技有限公司、广州帅普运动用品有限公司等均为省级专精特新企业。博泰光学租用一栋八层厂房的首层至三层，建筑面积18000平方米，生产运动防护镜片1030万片/年。
硬核创效：以精准的产业定位和全流程服务，将“皮具之都”的传统产业基底升级为“时尚智造”的新产业集群，实现土地效益的硬核释放。
3.3 快速进位——民间资本与政策红利的叠加效应
经验：耀晖控股以民间资本入局产业园投资，其决策背后是政策红利、企业需求与区域发展机遇的叠加。
具体做法：
- 政策红利：国家发展改革委出台政策，鼓励民间资本参与重点细分领域项目，提供融资支持、用地保障及项目清单机制
- 用地创新：项目按存量用地报批，无需新增建设用地指标，大幅降低用地报批成本
- 金融支持：广州市两家国有银行花都支行为项目授信4亿元人民币
- 村集体配合：村集体自行完成土地整备交储，耀晖控股省去清租、村园改造等环节
快速进位：从签约到动工10个月、从拿地到封顶180天——政策创新、金融支持、村企协同三大要素叠加，创造了村园改造的“加速度”。
3.4 统筹创效——“园城一体、产城相融”的空间重构
经验：园区规划秉持 “园城一体、产城相融” 的理念，打破传统厂房的局限，注重建筑功能的多样性。
具体做法：
- 功能复合：集生产办公、娱乐休闲、员工宿舍、沿街商业、餐饮配套于一体的一站式服务
- 定制化设计：层高、承重、柱间距、客货梯、电房等均可根据企业需求灵活定制
- 产权灵活：国有一类工业用地，产权期限50年，可按栋、按层、按单元进行分割
- 政策优惠：作为广州市村镇工业集聚区更新改造试点，税收仅25万元/亩/年，远低于行业平均水平
统筹创效：从单一的生产功能到“生产+办公+生活+商业”的复合功能，从粗放扩张到集约高效的空间利用，实现产城融合的系统性升级。
四、蝶变成效：数字背后的跃迁
4.1 土地效益的跃迁
| 指标 | 改造前 | 改造后 | 提升 |
|---|---|---|---|
| 容积率 | 0.63 | 3.0—5.0 | 5-8倍 |
| 建筑面积 | 约5万㎡ | 50万㎡（规划） | 10倍 |
| 用地效率 | 粗放低效 | 集约高效 | 质的飞跃 |
4.2 经济价值的跃迁
| 指标 | 改造前 | 改造后（预计） | 提升 |
|---|---|---|---|
| 年产值 | 不足1亿元 | 突破7.5亿元 | 7倍以上 |
| 年税收 | 不足500万元 | 超5000万元 | 10倍以上 |
| 就业岗位 | 不足500个 | 3000个 | 6倍以上 |
| 村集体收入 | 低水平 | 十倍级增长 | 10倍以上 |
4.3 产业生态的跃迁
- 企业质量：从15家低效企业到30家优质企业
- 产业能级：从低端“三来一补”到智能制造与都市时尚
- 企业层次：从普通加工到省级专精特新企业集聚
- 招商成效：一期招商率95%，二期已锁定10万㎡签约面积
五、全国园区的可复制借鉴方案
5.1 分层借鉴策略
| 园区类型 | 特征 | 借鉴策略 | 核心行动 |
|---|---|---|---|
| 村镇工业集聚区 | 低效用地、权属分散 | 全面对标 | 争取低效用地再开发试点、建立“1+N”政策体系 |
| 县级传统工业园 | 产业低端、配套缺失 | 选择性借鉴 | 引入本土制造企业主导改造、推行“预招商”模式 |
| 城市更新项目 | 存量用地再开发 | 聚焦模式 | 借鉴“土地征收+统筹留用地开发”混合模式 |
| 民营产业园 | 民间资本主导 | 聚焦运营 | 借鉴“制造业思维运营产业园”理念 |
5.2 耀晖经验的核心启示
启示一：政策创新是破局的关键。
从全省首宗低效用地再开发批复到“1+N”政策体系，花都区通过制度创新为低效用地再开发打开了政策通道。各地应积极争取低效用地再开发试点，构建适配本地实际的政策工具箱。
启示二：制造业更懂制造业。
耀晖控股以20年制造业经验运营产业园，用“预招商”模式破解了传统产业园“先建后招”的空置率困局。产业园区的运营者，最好是产业的“自己人”。
启示三：存量盘活比增量扩张更高效。
容积率从0.63到3.0—5.0，土地效益成倍释放。与其向外圈地扩张，不如向存量要增量——这是土地资源趋紧背景下园区发展的必然选择。
5.3 村镇工业集聚区改造的“三步走”
| 步骤 | 时间 | 核心行动 | 量化里程碑 |
|---|---|---|---|
| 第一步：争取政策突破 | 第1年 | 申报纳入省市村镇工业集聚区更新改造试点 | 纳入试点名单、出台配套政策 |
| 第二步：引入市场主体 | 第1-2年 | 引入本土规上制造企业作为实施主体 | 完成土地出让、确定改造方案 |
| 第三步：推行“预招商” | 第2-3年 | 工程动工前完成招商，定制化建设厂房 | 招商率≥80%、签约到投产≤6个月 |
5.4 创效型园区建设“五大误区”
| 误区 | 错误认知 | 正解 |
|---|---|---|
| 误区一 | 改造就是拆旧建新，面积大了就行 | 改造的核心是“产业升级+效益提升”，而非简单物理扩张 |
| 误区二 | 产业园谁都能做，房地产商也能干 | 产业园运营需要“制造业思维”，耀晖的成功在于“制造业更懂制造业” |
| 误区三 | 先建好再招商，有空间就不怕没人来 | 经济下行期“先建后招”空置率高企，耀晖用“预招商”证明了“先有客户再建厂房”的正确性 |
| 误区四 | 村园改造是政府的事，企业参与就行 | 村园改造需要“政府引导+民企主导+村企共赢”三方协同，缺一不可 |
| 误区五 | 低效用地就是土地没用起来 | 低效用地的本质是“产业低端+产出低下”，改造的核心是产业升级而非单纯空间扩容 |
六、总结
耀晖·科技产业园的蝶变之路，是中国村镇工业集聚区从“低效用地”到“产业标杆”的生动缩影。
从容积率0.63的低效用地到容积率3.0—5.0的现代化产业园区；从15家低效企业到30家优质企业集聚；从年产值不足1亿元到突破7.5亿元——短短一年余，这片沉睡多年的土地完成了一场空间重塑与产业跃迁。
核心启示：低效用地的价值释放，不在于简单的“拆旧建新”，而在于制度创新的突破、产业定位的精准、运营模式的革新和多方利益的共赢。
耀晖·科技产业园对中国村镇工业集聚区改造的最大贡献，不仅是一个项目的成功，更是为全省乃至全国低效用地再开发探索出了一条可复制、可推广的实践路径。
从“旧厂房”到“新标杆”——这是村镇工业集聚区从“沉睡”到“蝶变”的跃迁之道。
精准创值，以果跃升——让有限资源，创引领性发展。
常见问题（按读者分类）
管委会/地方政府最关心的
Q1：村镇工业集聚区改造的最大难点是什么？如何突破？
最大难点是政策突破和利益协调。耀晖项目的突破路径是：①申报纳入市级更新改造试点，获得政策支持；②争取全省首宗低效用地再开发批复，打通用地通道；③建立“1+N”政策体系，从空间规划、土地整备、财税金融等方面提供全方位支持；④采用“土地征收+统筹留用地开发”混合模式，实现政府、企业、村集体三方共赢。
Q2：没有“全省首宗”的政策优势，普通园区如何借鉴？
各地可积极对接省级自然资源部门，争取将本地项目纳入低效用地再开发试点。同时，可借鉴花都区“1+N”政策体系思路，出台本地配套政策。关键在于主动作为、先行先试——花都区正是主动申报、主动争取，才拿下了全省首宗批复。
Q3：村集体利益如何保障？
耀晖项目采用“土地征收+统筹留用地开发”模式，村集体通过留用地开发分享收益。改造后村集体收入实现十倍级增长。核心经验是：让村集体从改造中获益而非“被改造”，将村集体从“旁观者”变为“参与者”和“受益者”。
企业/投资方最关心的
Q4：“预招商”模式如何操作？
核心是制造业思维替代房地产思维。具体操作：①在工程动工前，基于对产业需求的深度理解，提前锁定入驻企业；②根据企业需求定制化设计厂房（层高、承重、柱间距、客货梯等均可定制）；③签约到投产仅需6个月。一期招商率已达95%。
Q5：民间资本参与产业园改造的政策风险如何规避？
耀晖控股的经验是：①紧跟国家政策方向——国家发改委鼓励民间资本参与重点细分领域项目；②选择政策试点区域——花都区为自然资源部低效用地再开发试点；③争取金融机构支持——获得银行4亿元授信；④与村集体建立利益共享机制——村集体自行完成土地整备交储，企业省去清租环节。
研究者最关心的
Q6：耀晖模式的核心创新点是什么？
三个核心创新：①制度创新——全省首宗低效用地再开发批复+“1+N”政策体系；②模式创新——“土地征收+统筹留用地开发”混合模式+“政府引导+民企主导+村企共赢”三方协同；③运营创新——“预招商”模式+制造业思维运营产业园。
Q7：耀晖模式在其他地区能否复制？
可以，但需因地制宜。核心经验——政策突破、产业聚焦、预招商、三方共赢——具有普遍适用性。但各地需结合本地实际：①是否有低效用地再开发的政策通道；②是否有本土制造企业具备主导改造的能力和意愿；③是否有村集体配合土地整备的条件。不具备全部条件的地区，可选择性借鉴其中1-2项经验先行突破。
延伸阅读：
- 《产业园区高质量发展：历史、政策、服务、现状、理想形态与落地保障》——全景式白皮书
- 《深圳高新区：“三区叠加”下的创新生态构建》——标杆案例
- 《苏州工业园区：从“数字智慧园区”到“创效型园区”的跃迁》——标杆案例
本文由创效智库杨天河原创，基于广州市规划和自然资源局花都区分局官方发布信息及新华财经等公开报道整理分析。
“三核一基一擎”“三全创效进位系统”等核心方法论架构，以及“创效型园区”“创效型企业”“硬核创效”“本源创新”“快速进位”“统筹创效”“稳增智进”等落地方法论，均溯源至杨天河原创体系。
降本增效的终点不是“省钱”，而是“创效进位”。
企业从“降本增效”走向“创效进位”的载体，是打造创效型企业。
产业园区从“规模扩张”走向“质量跃升”的路径，是打造创效型园区。
【关于杨天河】
身份定位
- 核心头衔：创效进位方法论体系开创者｜硬核创效陪跑教练｜职场晋级导师
- 实战标签：20年咨询培训经验｜服务200+企业｜累计创效超百亿元
- 核心主张：精准创值，以果跃升——让有限资源，创引领性发展
方法论版图：十年磨一剑的体系进化
- 2012年·对标创效方法论：聚焦快速复制提效
- 2015年·硬核创效方法论：聚焦1-10落地拿结果
- 2018年·本源创新方法论：聚焦0-1精准破局
- 2020年·快速进位方法论：聚焦10-100能级跃迁
- 2023年·稳增智进方法论：聚焦战略执行底盘
- 2024年·统筹创效方法论：聚焦系统推进机制
- 2025年·创效进位体系整合：形成“三核一基一擎”
- 2026年·三全创效进位系统：升级创效进位系统
核心创新体系
- 一套公式：创效进位=（三核：本源×硬核×进位）×（一基：稳增智进）×（一擎：统筹创效）
- 实战验证：战略达成率平均提升50%+精准创值，以果跃升 —— 让有限资源，创引领性发展。
杨天河｜创效智库创始人
了解更多方法论：www.cylxd.cn